Стрaшилки – oснoвa oснoв рoссийскoгo рынкa нeдвижимoсти. «Нoвoстрoйки пeрexoдят нa эскрoу, a пoтoму нeизбeжнo дoлжны дoрoжaть», – пугaют зaстрoйщики, a зa ними, кaк мaнтру, пoвтoряют тeзис и всe oстaльныe учaстники рынкa. Oбoзрeвaтeль BN.ru с сим нe сoглaсился и oбъяснил, пoчeму прoeктнoe финaнсирoвaниe нe увeличивaeт сeбeстoимoсть стрoитeльствa и нe являeтся причинoй к рoстa цeн нa жильe.
НEСИТE ВAШИ ДEНEЖКИ, ИНAЧE Присутствовать БEДE
Eсли нe пугaть пoтeнциaльныx пoкупaтeлeй, чтo всe пoдoрoжaeт (oчeнь скoрo и oчeнь сильнo), тo ктo жe в здрaвoм умe пойдет давать взятку муравейники по ломовым ценникам? И тем сильнее – кто пойдет оформлять ипотеку (абсолютная приключение при любых раскладах, исключая быстрого роста цен)? Ни один черт. Поэтому рынок нуждается в периодической – а нежели дальше, тем больше и систематичной – медийной поддержке. Сколько) (на брата должен четко понимать: (не то сегодня дорого, значит, будущее будет еще дороже, следовательно бегом к застройщику!
Технологии дезинформации могут лежать разные, не будем их здесь перечислять, суть одна: что в порядке вещей создать атмосферу неизбежности роста цен. Оценка, логика, обоснования – ещё бы кому это нужно? – безвыездно равно население не разбирается в ценообразовании быть строительстве.
В качестве свежего примера страшилки только и остается привести недавнюю истерику быть переходе к проектному финансированию. Ранее от одного слова «эскроу» многим становилось плохо, а потому в нашей стране не обычай ждать чего-то хорошего через реформ, то убедить покупателей, что-нибудь ценники скоро будут переписаны, мало-: неграмотный составило особого труда.
В качестве основного обоснования «экспертами» чаще прощай использовался один-единственный доказательство, что нововведение приведет к росту себестоимости строительства. Формулировка была скажем такая: «Вместо бесплатных денег дольщиков застройщики будут вынуждены выманивать кредиты в банке, что приведет к росту их издержек. Превыше затраты – выше цены». Дополнительным доводом служили упражнения подъема ценников в тех проектах, которые перешли либо только планировали переход для проектное финансирование.
Вроде бы о нежели тут спорить. Перешли в эскроу, цены выросли, стало быть, страшилки сбылись?
А вот и кого и след простыл! Но чтобы разобраться в вопросе, придется окинуть взглядом на проблему с другой стороны.
И На смену ЛИСТЬЕВ ДЕНЕЖКИ ЗАЗОЛОТЯТСЯ Идеже…
Раньше акцентировалось внимание читателей держи разнице между покупкой квартиры (физического объекта) и «новостройки» (финансового инструмента). Обычные народище, а вместе с ними и многие эксперты, эту разницу вполне не видят, поэтому никак не могут разобраться и в логике изменения цен. Напомню, фигли, заключая ДДУ, инвестор мало-: неграмотный покупает квартиру (которой, известно, еще в природе не существует), а выдает застройщику доверие под его обещание отдать квартиру по окончании строительства. Сие совершенно не одно и ведь же! При этом застройщик, получая капитал(ы) дольщика, платит ему доля, но не в виде денег, а в виде скидки к цене готовой квартиры. Размер дисконта зависит через средней процентной ставки до рынку, а также от периода, нате который растягивается кредит. Нежели дольше пользуется застройщик деньгами инвестора, тем превыше суммарный процентный платеж и, созвучно, выше скидка. Поэтому самые низкие цены денно и нощно на этапе котлована. Нате этапе возведения здания скидка уменьшается и под конец полностью исчезает, когда терем сдается в эксплуатацию.
Это без меры важный момент: не «квартиры в новостройках растут в цене ровно по мере строительства» (никаких квартир опять нет!), а дисконт к цене готовой квартиры сокращается, отражая условное обозначение периода, на который кредитуется застройщик.
Изо этой логики становится однозначно, что никаких «бесплатных денег дольщиков» ввек не существовало. Это коренным образом заблуждение!
Давайте поясним сверху примере. Допустим, Вася купил «новостройку» после 3 млн руб. с ожидаемой передачей ключей путем три года. Через три возраст – ура, без задержек! – застройщик поистине сдал дом. Изменений вслед это время на рынке безлюдный (=малолюдный) произошло, но дольщик обнаружил, фигли его квартира стала цениться 4,2 млн руб. «Я заработал 40% получай недвижимости!» – радуется Вася, всё не понимая, откуда взялась улов.
А ПОЛЕ, ПОЛЕ, ПОЛЕ, Пар ЧУДЕС…
Многие читатели, гарантирую, уже поняли ход моих мыслей и начали спохватиться, откуда взялась прибыль.
Застройщики в поиске средств бери строительство могут обратиться в банчик за кредитом, а могут настричь деньги с дольщиков. Но сие отнюдь не означает, что-нибудь деньги дольщиков ничего невыгодный стоят. В примере выше мзда застройщика инвестору составила 12% годовых (который с учетом сложных процентов как бы раз соответствует 40%, иными словами, постоянно, что заработал инвестор, наравне раз и составило плату застройщика по (по грибы) пользование его деньгами).
А ещё одно небольшое отступление. С каких же щей же тогда застройщики предпочитали за работой недоедать и недосыпать с дольщиками, а не банками, коли все равно и тем и другим развязывать мошну? Ответ лежит на поверхности: дольщиков дозволено было почти безнаказанно «обманывать» в случае срыва сроков строительства. Так, если в нашем примере застройщик задержал бы налаживание дома на год (сдав его малограмотный за три, а за четверка года), то реальный дивиденд по кредиту упал бы с 12 поперед 9% годовых. Чем, конечно, застройщики активно и пользовались. А вишь с банками такие односторонние «перерыв», как известно, могут завершиться плачевно.
Итак, мы разобрались, что-то никаких «бесплатных денег» дольщиков после дождичка в четверг не существовало. Но так-таки это был ключевой положение, на основе которого адепты удорожания (присутствие переходе к проектному финансированию) строили близкие прогнозы! Ведь, по их логике, банковское финансирования паче дорогое, чем средства инвесторов, зачем и приведет к росту цен получи квартиры.
Как известно с науки, если исходная основание неверна, то и все дальнейшие выводы как и ничего не стоят. Аюшки? вполне касается всех апокалиптических прогнозов, связанных с эскроу.
При всем том что такое пресловутое проектное субсидирование? Средства дольщиков поступают получай специальные счета, но застройщик невыгодный может ими пользоваться, а чуть только получает возможность получения льготного кредита через банка по сниженной ставке.
Если нет выжать голую суть этой схемы – так получается, что при новых правилах банки перехватывают у населения опцию кредитования застройщика (получай которой раньше люди и зарабатывали), оставляя им небольшую и сомнительную опцию мороз денег на эскроу-счетах по-под низкую доходность. Раньше дольщики кредитовали застройщиков и получали с сего доход, но теперь банки отобрали у них эту вероятие (рассчитывая оставить значительную п дохода себе, правда и риски в свою очередь). Для застройщиков ничего принципиально малограмотный изменилось, если не ценить, что им теперь брось сложнее срывать сроки строительства и придется воздвигать быстрее. Они как платили лихва, так и будут платить. Себестоимость не вырастут – давай и цены на квартиры, естественное дело, тоже (при прочих равных). Больше того, цены на готовые квартиры могут ажно снизиться в противовес снижению дисконта получи новостройки (почему так – проблема отдельной статьи).
В общем, страшнилка предсказуемо обернулась пшиком.
И В Норд ВАШИ ДЕНЕЖКИ ЗАРОЙТЕ В ЗЕМЛЮ Тамо
Правда, есть очень серьезные сомнения в томик, что схема с эскроу в полноценно заработает. По (и) еще как простой причине: инвесторам сие становится совершенно неинтересно – элементарнее положить деньги в банк перед депозит и купить готовую квартиру. Малограмотный очень понятно, как застройщики и банки собираются делать выбор эту проблему.
В любом случае ради прошлую двузначную доходность инвесторам придется заспать. Застройщикам нет больше смысла поквитаться дольщикам существенный процент после пользование их деньгами, неведомо зачем как основным кредитором становится банчик. На практике это кончай выражаться в сокращении дисконта к цене готовой квартиры. Знамо дело, на каждом углу будут орать) (во (все горло, что «выросли цены получи квартиры», но я-то понимаем, что никакие цены мало-: неграмотный выросли, а упал доход с кредитования застройщика.
Вернемся к примеру. Товарищ Васи Петя тоже хочет справить новостройку, но с грустью видит, что-нибудь они «подорожали». В (настоящее новая цена 3,63 млн. «Однако пропало, – убивается Петя, – разбухание цен на 20%!» Так делать нечего – нужно жилье, и возлюбленный заключает договор с застройщиком. Сквозь три года, получая Шлюзы, он обращает внимание, словно его квартира стоит столько а, сколько его друга Васи, – 4,2 млн руб. Убыточность вложения упала до 5% годовых, что-нибудь даже меньше, чем депозит в банке. Заметим, что вес готовой квартиры не изменилась до сравнению с вариантом «по эскроу».
Как видим, разлагать рынок становится очень без усилий, если иметь правильную картину таблица в голове.
Предвижу возражения тех, который не может разобраться в причинно-следственных связях, однако хорошо ориентируется в ценах нате рынке. Они могут основательно отметить, что цены возьми квартиры, и не только в новостройках, в последние две года заметно выросли, чего как раз совпало с анонсом перехода держи эскроу.
Тут, как говорится, мухи поодиночке, котлеты отдельно.
Цены в 2018–19 годах что греха таить выросли, но связано сие было не с проектным финансированием, а с резкой активизацией выдачи ипотечных кредитов в 2018 году, порой на рынок хлынул акцессорный триллион рублей (всего широта выдачи в прошлом году составил 3 трлн руб.). Повлиял и возбуждение, связанный с эскроу (в этом отношении пугало сработала как и планировалось), в некоторых случаях люди спешили совершить торговые связи, что, впрочем, без массовой раздачи ипотеки им бы исполнять не удалось